Наш рейтинг юристів України допоможе Вам обрати гідного захисника своїх прав та законних інтересів.
Приведём несколько рекомендаций с примерами для того, чтобы Вы имели возможность отличить юриста от шарлатана!
З 2013 стартувала нова система, яка стосується реєстрації прав щодо нерухомого майна, їх обтяжень. Дана система була передбачена новим українським законом.
Зазначимо, що нова система - частина реформи у сфері реєстрації державою прав на нерухомість, обтяжень, яка вводиться українським урядом останні роки з метою адаптувати зазначену систему до стандартів Євросоюзу.
Один реєстр про все
Головна ідея нової системи, передусім, полягає саме в тому, щоб зуміти поєднати інформацію про всі нині існуючі права, різноманітні обтяження стосовно об'єкта нерухомості в одному єдиному уніфікованому реєстрі(а саме, права власності, іпотеку, заставу, арешт подібного об'єкта та інше), а також, щодо земельної ділянки, розташованої під цим об'єктом нерухомості.
Саме з цією метою, вся інформація, стосовно об'єктів нерухомості, раніше базувалася в чотирьох окремих реєстрах, з 1 січня 2013 мала бути повністю перенесена в новий Державний реєстр.
На сьогоднішній день, Реєстр створено і він активно продовжує наповнюватися новою інформацією. Відповідальним за ведення даного Реєстру в даний момент є недавно створений в Україні орган під назвою Державна реєстраційна служба, яка напряму підпорядкована Міністерству юстиції України. Наприклад, органи, раніше уповноважені займатися реєстрацією таких прав, а особливо: міські бюро техінвентаризації (скорочено - "БТІ"), відділення українського агентства земельних ресурсів, різноманітні нотаріуси, втратили власні права з реєстрації ряду правовстановлюючих документів, обтяжень і прав.
Нижче докладним чином звернемо увагу на дрібниці, а також ті нововведення, прийняті з введенням подібної системи.
Розглянемо речові права, обтяження
У результаті старту нової системи по реєстрації правовстановлюючих документів, починаючи з 2013, була замінена реєстрацією таких же прав та обтяжень.
Український закон в даний момент визначає нерухоме майно в якості "земельних ділянок, розташованих об'єктів на земельній ділянці, подальше переміщення яких було б неможливим без процедури їх знецінення та чіткої зміни призначення". Згідно з нинішнім законом, зелені насадження, різноманітні малі архітектурні скульптури сюди аж ніяк не відносяться.
Обов'язковій державній реєстрації також підлягають такі речові права, такі обтяження майна, як:
- право власності;
- володіння, користування (іменоване сервітут);
- право користування ділянкою, призначеною для сільскохозпотреб;
- оперативного управління;
- постійного користування, оренди земельної ділянки, довірче управління майном; іпотека;
- іншого роду речові права;
- податкова застава, інші обтяження.
При всьому цьому, речові права, які вказуються в пунктах 2-3 вище, являють собою похідні права, а також підлягають реєстрації після процедури реєстрації такого права власності на безпосередній об'єкт нерухомого майна в нинішньому Реєстрі. На практиці, обтяження нерухомості (та ж іпотека) цілком можуть бути повністю зареєстрованими ще до реєстрації наведеного права в особливому розділі Реєстру, однак, зараз поки відмовляють.
Відповідно до прийнятого Закону, всі перераховані вище нами права та обтяження об'єктів нерухомості можуть виникати з моменту завершення їх державної реєстрації. Причому, права та обтяження, що виникли до 1 січня 2013, визнаються дійсними в тому випадку, якщо вони були зареєстрованими відповідно до чинного законодавства або ж у тому випадку, якщо таке законодавство обов'язкової реєстрації прав не передбачало.
Одночасно з цим, на практиці, виникають проблеми, коли за відсутності необхідної інформації в Реєстрі щодо реєстрації речового права буде неможливо здійснити такі нотаріальні дії, пов'язані з нерухомістю, візьмемо хоча б приклад відчуження майна.
До слова, Закон толком не уточнює потребу в реєстрації права оренди щодо нерухомості, яка орендується строком більше трьох років, що суперечить українському Цивільному кодексу.
Крім цього, звертаємо увагу, що реєстрація іпотеки в новому Реєстрі виступає підставою для її наявності, а зовсім не пріоритету.
Стосовно землі, то речові права, різноманітні обтяження земельної ділянки реєструються в цьому Реєстрі після завершення реєстрації подібної земельної ділянки в кадастрі відповідно до тієї процедури, яка була встановлена Законом України під номером 3613-VI, датованим 7 липня 2011, а також, Порядком ведення держ. кадастру, який був затверджений Постановою українського Кабінету Міністрів під номером 1051 від 17.10.2012.
Право власності на таке нерухоме майно, інше від земельних ділянок, також може бути піддано реєстрації в незалежності від того, чи зареєстровано було право під цим майном. До того ж, право власності на деяку частину нерухомого майна (наприклад, квартиру або ж нежитлові приміщення) може бути також зареєстровано без різниці від реєстрації права власності на всю споруду.
Органи, які відповідальні за реєстрацію
З 2013 реєстрацією таких прав займаються державні реєстратори української Державної реєстраційної служби, послуги надають і нотаріуси в якості особливих суб'єктів.
Причому, державні реєстратори, загалом і в цілому, відповідальні за так звану "первинну" реєстрацію існуючих речових прав (наприклад, при реєстрації прав на вже збудований об'єкт нерухомості), одночасно і нотаріуси здатні реєструвати права, які існують з причини угод, які завіряються такими нотаріусами. Окрім того, нотаріуси, на відміну від тих же державних реєстраторів, вести реєстраційні справи, а також здійснювати видачу нових свідоцтв про право власності не уповноважені.
На сьогоднішній день по БТІ збереглися повноваження проводити техінвентарізацію. Причому, підрозділи Державного агентства зем. ресурсів відповідальні за подальше ведення кадастру.
Розкриємо процедуру реєстрації
Вище відзначали, хоча українське законодавство перереєстрацію речових прав, в тому числі, обтяження нерухомості у новому Реєстрі ніяк не зобов'язує, на практиці, це обертається для Вас необхідною умовою.
Процедура самої реєстрації прав та обтяжень щодо об'єкта нерухомості була встановлена спеціальним Порядком, який був затверджений Кабінетом міністрів 22 червня 2011 року. Порядок, теоретично, простий.
Приміром, для того, щоб пройти реєстрацію речового права на деякий об'єкт нерухомості, заявник зобов'язаний подати реєстратору або ж нотаріусу численні документи: особисту заяву; документ на таке право; документ сплати мита або ж плати за виписку про реєстрацію, інші документи, що засвідчують заявника. Така ж процедура була передбачена для обтяжень.
По суті, державна реєстрація прав відбувається за місцем знаходження самого об'єкта нерухомості, та ж реєстрація обтяжень може здійснюватися в незалежності від місцезнаходження безпосереднього об'єкта нерухомості.
Рішення щодо реєстрації права або відмова в такого роду реєстрації повинна прийматися за 14 днів з моменту отримання пакету необхідних документів органом реєстрації, у випадку з реєстрацією обтяження - протягом десяти робочих днів, у разі реєстрації іпотеки - протягом одного робочого дня. Теоретично, дані терміни продовженню не підлягають.
Закон, звичайно, встановлює вичерпний перелік тих підстав, який необхідні для відмови в реєстрації прав. Наприклад, подібний перелік включає такі випадки, коли, наприклад, не підлягає реєстрації заявлене право обтяження відповідно до закону; сам об'єкт нерухомості - в межах іншого органу реєстрації; з новою заявою про реєстрацію вирішила звернутися неуповноважена особа; документи ніяк не відповідають нинішнім вимогам законодавства та інше.
Технічні помилки, які були допущені у зв'язку з неправильним перенесенням деякої інформації з діючих попередньо реєстрів, не є вагомою підставою для відмови у подальшій реєстрації прав.
Крім цього, нотаріуси ніяк не можуть відмовляти в реєстрації прав або ж обтяжень, якщо інформація стосовно права власності на цей об'єкт нерухомості попередньо не переносилась до Реєстру. Але це досить поширена ситуація.
Відзначимо також, що розмір мита за реєстрацію прав на сьогодні складає близько 120 грн. (Вона не сплачується, якщо реєструються права, що виникли до 2013), плата за витяг з Реєстру дорівнює 120 грн.; Також 68 грн. оплачується нотаріусу за пошук необхідної інформації в Реєстрі.
Отримуємо необхідну інформацію з Реєстру
Додамо, інформація з Реєстру також виходить у вигляді виписки, отримання інформаційної довідки або ж виписки.
Згідно з нині чинним законом, право отримувати необхідну інформацію з Реєстру про зареєстровані раніше речові права мають власники / правовласники, правонаступники та спадкоємці. Отримати необхідну виписку здатна будь-яка особа.
В результаті, навіть, незважаючи на публічність цієї нової системи реєстрації, даний Реєстр не є цілком доступним. Інформаційну довідку також можуть отримати держоргани або органи з місцевого самоврядування в процесі реалізації ними власних повноважень.
Сам же витяг з Реєстру дається правовласнику або власнику щодо того, хто саме отримував інформацію з цього Реєстру стосовно нерухомості, яка належить цьому власнику чи правовласнику.
Як ми вже повідомляли, на сьогоднішній день неможливо отримати необхідну інформацію з Реєстру щодо вторинних прав на такий об'єкт нерухомості (наприклад, про заставу або ж арешт подібного об'єкта) у разі, якщо саме по собі право власності не було зареєстровано на нього (за винятком, хіба що інформаційної довідки за спецзапросу держорганів).
Зазначимо, що нотаріуси не уповноважені більше надавати повну інформацію про права з Реєстру (за винятком випадку, коли вчиняється нотаріальна дія разом з нерухомістю), починаючи з 2013 це є прерогативою реєстраторів.
Введення кадастрової публічної картки
Ще одним додатковим нововведенням виступає введення кадастрової публічної карти.
Подібна карта - загальнодоступна база даних стосовно земельних ділянок, що перебувають в Україні. Кадастрова публічна карта зараз доступна на сайті Держземагенства. Фактично, зазначена карта повинна містити таку інформацію про будь-яку земельну ділянку, зареєстровану в кадастрі, як площу і межу самої земельної ділянки, так і цільове призначення і сам кадастровий номер. Але, на жаль, інформація про деякі земельні ділянки на сьогоднішній день відсутня або ж містить багато неточностей.
Українське агентство земельних ресурсів, яке виступає адміністратором такої кадастрової карти, продовжує виправляти знайдені неточності в даних, які в ній містяться (головним чином, на основі тієї інформації, яка надається власниками / користувачами цих земельних ділянок, які змогли знайти неточності в отриманих даних кадастрової карти).
Найдетальніша інформація відносно земельної ділянки виходить у вигляді виписки з земельного кадастру. Додамо, що новий порядок у веденні земельного кадастру розширив коло уповноважених осіб, які мають право отримати виписку, додавши до нього, наприклад, нотаріусів, а також землевпорядників.
Підіб'ємо підсумки
Законодавство включає на сьогоднішній день цілий ряд неточностей, а також внутрішніх протиріч.
У результаті цих неточностей і протиріч, в тому числі, внаслідок технічних недоліків системи реєстрації, вона належним чином не працює. Суто на нашу думку, в принципі, знадобиться, як мінімум, ще кілька місяців для того, щоб система дійсно запрацювала. Але тим не менш, впровадження системи є потрібним і позитивним кроком. На жаль, одним з небажаних моментів виступає неповна публічність цієї нової системи.
Головною проблемою системи реєстрації на сьогодні є фактично повна відсутність необхідної інформації в такому Реєстрі, який далі продовжує наповнюватися по одному декларативним принципом. Унаслідок такої ситуації, правовласники не можуть на практиці здійснювати дії разом з об'єктами нерухомості на подібні об'єкти в Реєстрі.
Така ситуація існує з причини того, що велика кількість БТІ вирішили ввести відповідні реєстраційні справи тільки в паперовому вигляді, тоді як сам Реєстр являє собою електронну базу даних. Таким чином, інформація, що міститься в базах даних БТІ практично не була перенесена до електронного Реєстру.
